Decreto Salva-Casa: Nuove Tolleranze Edilizie e Sanatorie per Interventi 2024

Il decreto “Salva-Casa” introduce numerose modifiche agli interventi di edilizia libera, all’istituto dello stato legittimo degli immobili ed alle disposizioni in materia di sanatoria.

Valorizzazione dei Beni in Assenza di Permesso di Costruire

Il testo, oltre a prevedere in misura alternativa alla demolizione, nei casi di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la facoltà per i Comuni di valorizzare il bene a determinate condizioni, introduce modifiche di maggior rilievo, in materia di tolleranze in favore degli interventi eseguiti prima del 24 maggio 2024 e dell’istituto dell’accertamento di conformità.

La norma introduce l’art. 36-bis, applicabile a tutte le ipotesi di parziale difformità al PdC, alla SCIA o alla CILA, purché gli interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione; il “vecchio” dogma di doppia conformità, viene ora limitato alle sole ipotesi più gravi di assenza di titolo o di difformità totale o di variazioni essenziali.

Modifiche Rilevanti: Tolleranze per Interventi Precedenti al 24 Maggio 2024

Il Decreto, aggiunge all’art. 34-bis della legge 120/2020, che disciplina le cd. «tolleranze costruttive» contenute entro il limite del 2%, i commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis e 3-ter, in favore degli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, per estendere le tolleranze relative al mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, secondo i seguenti parametri:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Anche per tali interventi il comma 2-bis prevede le cd. «tolleranze esecutive» consistenti nel: minore dimensionamento dell’edificio, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, difforme ubicazione delle aperture interne, errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

L’applicazione delle nuove tolleranza, non potrà però comportare limitazione dei diritti dei terzi, con onere in capo al tecnico abilitato di verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni.

Inoltre il decreto, nelle disposizioni finali, chiarisce che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 escludono interventi ed opere non soggetti ad autorizzazione paesaggistica e sono applicabili anche in sede di interventi edili eseguiti dalle Pubbliche Amministrazioni.

Applicazione dell’Articolo 36-bis

Il nuovo articolo 36-bis disciplina il rilascio del titolo in sanatoria per tutti gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. In tali casi, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile, potranno ottenere il permesso di costruire o SCIA in sanatoria, se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

L’Ufficio tecnico comunale potrà condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Importante novità, oltre al superamento del requisito storico della cd. «doppia conformità urbanistica», è data dall’introduzione dell’istituto del «silenzio-assenso» sulla domanda cui l’istanza si considera accolta, in assenza di provvedimento motivato da parte dell’Ufficio comunale, decorsi quarantacinque giorni dall’istanza di PdC o trenta giorni dalla presentazione della SCIA.

Anche le sanatorie disciplinate dall’art. 36-bis sono subordinate al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 e 30.984 euro.

Sanzioni per Dichiarazioni False o Mendaci

In caso di dichiarazioni false o mendaci, ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti del titolo, è punito con la reclusione da uno a tre anni.